Fundos Imobiliários:

Entenda-os!!!

construa

Olá, amigos!!!

Antes de começar a explanar o assunto, O que você acharia se:

a) você fosse o proprietário de um imóvel, recebendo mensalmente os alugueis sem problemas de inadimplência e com valores acima do mercado?

b) E se esse imóvel fosse um shopping, hotel ou empresa?

c) E se, além disso tudo, os rendimentos fossem isentos de imposto de renda?

Você deve estar pensando, esse cara é Louco

ou Isso é bom demais para ser verdade”,

Sim pessoal, esta opção de investimento existe e está totalmente ao seu alcance!

 

Vamos lá, saiba mais sobre fundos imobiliários.

 

Definição de Fundos Imobiliários?

Eles são veículos de investimento em imóveis com o objetivo de conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor imobiliário.

Este tipo de investimento se resume a comprar um imóvel para receber a renda do aluguel e se aproveitar da valorização.

Desde 1993 quando foram criados no Brasil, os fundos imobiliários são fiscalizados pela CVM (comissão de Valores Mobiliários) com a rigidez padrão para os mercados abertos e obedecem a uma grande quantidade de regras.

A Comissão de Valores Mobiliários visa sempre a proteção contra administrações temerárias e eventuais conflitos de interesses. São regulados pela Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008. Eles dispõem de benefícios tributários no Brasil que os colocam entre as melhores alternativas de investimento do mercado.

 

Entendendo Melhor…

Na prática, esse tipo de investimento, é bastante parecido com a compra de um imóvel pelo investidor, com vantagens substanciais.

Veja o comparativo a seguir:

 

Imóveis X Fundos Imobiliários

Imóveis

Fundos Imobiliários

Facilidades

Preocupar-se com escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança

O meio é o Home Broker, o investidor negocia as suas quotas sem se preocupar com burocracia

Liquidez

A tarefa de vender o imóvel se torna mais complicada devido a

diversas variáveis e complicações

Mais tranquilo pois são negociadas em bolsa, reduzindo o risco de não se conseguir vender o ativo, além de ser livre das complicações burocráticas

Custos

A média cobrada pelo corretor de imóveis para realizar a venda é de 5%

O investidor paga apenas 0,5% de corretagem (pode variar, dependendo da corretora escolhida) para transacionar suas quotas no mercado

Parcelamento

A compra de um imóvel diretamente implica dificuldades de se dividir o aporte com outros investidores, bem como, realizar venda parcial de imóveis

O investimento em fundos imobiliários pode ser fracionado em quotas e o investidor pode comprar/vender mais ou menos de um imóvel, tornando o investimento acessível a mais investidores

Fiscalização

Os aluguéis de proprietários diretos

são tributados pelo IRPF

Não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, isso aumenta o retorno

Risco

A propriedade de um imóvel faz com que o seu proprietário fique exposto ao risco de inadimplência

Como investe sempre em grandes empreendimentos, não dependendo da qualidade financeira e presença de um só inquilino

Gestão

O proprietário de um imóvel de aluguel muitas vezes não tem tempo de gerir o seu imóvel e acabam obrigados a contratar uma corretora, o que diminui a sua rentabilidade

É possível contratar profissionais especializados no setor que otimizarão a rentabilidade, cobrando baixas taxas

DICA

O investidor fica restrito aos ativos que consegue encontrar e à qualidade de imóvel correspondente.

O fundo imobiliário, pelo seu volume, tem acesso a grandes empreendimentos de primeira linha, que, sozinho, o investidor não conseguiria acessar, aumentando as suas possibilidades de lucro.

Vantagens e Desvantagens

                               Agora conheça as principais vantagens (e desvantagens) dos fundos imobiliários.

 

 

Vantagens

 

Liquidez

Rápida, o investidor adquire ou aliena sua participação indireta em certas propriedades.

 

Diversificação

É possível adquirindo um único fundo investir em muitos imóveis diferentes, eliminando o risco de desvalorização imobiliária de uma determinada região.

 

Baixo investimento inicial

É possível iniciar com apenas R$ 1 mil.

 

Maior rentabilidade

A rentabilidade investindo em Fundos Imobiliários é proporcionalmente maior do que o retorno em aluguéis de imóveis particulares.

 

Menor risco de crédito

Há sempre o risco de inadimplemento, mas como os imóveis geralmente são pra grandes bancos ou supermercados, por exemplo, deixa qualquer um bem mais tranquilo.

 

Isenção de Imposto de Renda

As cotas de fundos imobiliários para investidores são isentas do imposto de renda.

 

Baixo custo

Os maiores complicadores da compra e venda de imóveis são os diversos custos incidentes sobre o valor de compra e venda e a comissão do corretor.

No caso dos fundos imobiliários, em termos relativos, a corretagem e até as taxas de administração são muito inferiores.

 

Publicidade de informações

Se em um fundo de investimento comum, composto apenas de instrumentos financeiros, você praticamente não sabe o que há na carteira (a menos que acesse mensalmente essa informação na CVM), no caso de fundos imobiliários ocorre o contrário: gestores/administradores têm que publicar praticamente tudo que se refere ao imóvel, pois são fiscalizados pela CVM e BM&FBovespa.

 

Maior ganho de capital

Possibilidade de aquisições a preços muito abaixo do justo e vendas muito acima.

 

 

Desvantagens

Divisão do Controle

Os Fundos Imobiliários não te permitem ter o controle total sobre o imóvel, você é apenas uma espécie de “condômino”, junto com outros milhares e só mediante votação em Assembleias poderá tentar influenciar em algo.

Risco de emissões frequentes e desmesuradas

Como o gestor/administrador, na maioria das vezes, recebe um percentual do valor do patrimônio do fundo imobiliário, uma das maneiras de aumentar a receita deles, quando precisam, é emitir novas cotas do fundo, ainda que para adquirir imóveis não tão interessantes.

No longo prazo, isso é ruim para o cotista.

 

Risco de prejuízo financeiro

Possibilidade de aquisições das cotas a preços muito acima do justo, ou vendas muito abaixo, por causa da má interpretação do mercado em geral da abstração dos instrumentos financeiros.

Fundos Imobiliários, Como Investir?

É parecido ao investimento em ações, através do home broker, com a vantagem de ter um risco bem menor.

É necessário se cadastrar em uma corretora que ofereça este tipo de investimento e realizar as primeiras operações.

Para conhecer todos os fundos imobiliários disponíveis no mercado, basta clicar neste link.

A principal classificação dos fundos imobiliários é a divisão entre os de papel e os de tijolo.

Os “de tijolo” são aqueles que tem em seu ativo direitos reais sobre imóveis.

Já os “de papel” são aqueles que têm política de investimento em direitos creditórios com lastro em contratos de aluguel ou financiamentos (CRI e LCI, por exemplo).

Ainda existem também os chamados “fundos de fundos imobiliários” que, como o nome já diz, são fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários.

 

 

Concluindo

O investimento em fundos imobiliários é uma excelente alternativa para diversificar sua carteira e ainda investir em imóveis com muito mais segurança e praticidade.

Além disso, a distribuição de rendimentos dos fundos imobiliários é isenta do imposto de renda.

É importante, antes de iniciar qualquer investimento em Fundos Imobiliários avaliar duas coisas:

  1. Saber comparar a rentabilidade dos fundos imobiliários com aplicações financeiras de renda fixa;
  2. Saber calcular o preço justo de um fundo imobiliário, para saber se o valor de mercado está barato ou caro.

Indico pra quem quer se aprofundar mais no assunto adquirir este curso sobre Imóveis e Fundos Imobiliários.

Além de aprofundar seu conhecimento sobre fundos imobiliários, você também aprenderá:

  • Como definir a hora de comprar ou vender imóvel como forma de investimentos;
  • Como calcular se é melhor construir ou comprar imóveis;
  • Como calcular se é melhor alugar ou comprar;
  • Como calcular se é melhor comprar imóvel para alugar ou investir em Fundos Imobiliários ou ainda investir em renda fixa;
  • Como calcular se o imóvel que você está comprando vale o preço pedido.

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Lucas Santos